最近，上海印发了一项新规，明确增加产业园区、科研创新聚集区和周边地区的租赁住房供应，筹措供应市场化租赁住房用地，支持园区平台在产业园区内集中建设单位租赁房，满足科技研发和创新创业人才的居住需求，促进职住平衡。
　　新规适用于符合上海市城乡规划和土地利用规划的工业、研发用地。
　　《办法》同时规定要完善园区配套设施，按照建设宜居宜业的科技产业商务社区的目标，控制性详细规划根据实际需求的变化，合理确定配套服务设施的比例结构，适当增加公共租赁公寓、教育文化场所、商业商务设施以及公共开放空间等配套服务功能。
　　从政策到最终的落实，不仅需要多方部门的配合，也需要更多具体的实施细则。
　　园区租赁房源供需至少差5倍，工业用地有望转性
　　此前上海保集e智谷园区已经针对员工住房需求配件租赁住房，也是一个可供参考的成功案例。保集e智谷占地面积300亩，已交付完成了1/4。园区运营大约一年，目前入驻的企业总共64家，都和机器人产业相关。
　　为了满足员工的住宿需求，保集e智谷在园区里给企业配建了104间临时宿舍，房间面积在20平方米左右。这些土地属于工业厂房的性质，是为了满足企业需求改造的，临时居住的员工无法享受到正常住房租赁能享受到的人才政策。
　　根据目前1/4的到位率来估算，园区里临时改建的宿舍完全供不应求。从面积上来说，租房需求量和供应量的差距至少是5倍。
　　由于上海机器人产业园周边以生产企业为主，大型住宅区的数量不太多，无法完全满足员工的居住所需。
　　张江科学城从“园区”向“城区”的转型，也是充分考虑到产城融合、职居平衡的要求。目前，张江新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米（超九成）将用于租赁住宅。“只租不售”新住宅用地的增加将在很大程度上缓解张江人才住房压力。今年8月，张江国际社区人才公寓(一期)项目已开工，二期也正在加快推进中。
　　《办法》要落实下来，就必须突破产业用地性质的限制。土地性质没改，就没有实施的抓手，还需要更多实施的细则，落实中也需要很多部门的配合。
　　在鼓励土地节约集约混合利用方面，《办法》指出，鼓励产业项目类工业和研发用地，以及园区平台取得的标准厂房和通用类研发用地，根据规划合理布局、统筹配建科研创新服务设施，允许配建科研创新服务设施建筑面积占项目总建筑面积的比例一般不超过15%。
　　可以理解为工业和研发用地中有15%左右的房屋可以配建租赁住房。
　　值得注意的是，最近半年上海连续推出“租赁用地”，甚至更改“园区商业用地”为“租赁用地”（上海新增2块“只租不售”土地，就在静安，距千万豪宅仅500米），可见政府对于加大租赁住房的支持力度。
　　品牌公寓运营商有机会入驻，湾流已先行
　　多长租公寓为了获客，很多公寓在选址时就尽量靠近大型产业园区，但是可选物业性质和位置都没有产业园区内部存量房更有优势，再加上过度依赖产业园区人流，一旦发园区迁移或部分企业搬迁就会有大面积的房源空置问题。而如今，产业园区内部通过改造或者是筹建租赁用房，是经过详细规划和测算的，在出租率上能够得到保障，其次，产业园区人员租住固定，人员流失较少。
　　此前，湾流在9月16日A轮融资发布会上和临港集团进行了战略合作签约，双方未来将在国内外资产合作、合资平台、股权投资等各领域进行全方位合作，签约现场也透露出未来湾流可以拿到临港集团旗下产业园区长租住房的合作意向。
　　临港集团是上海市国资委下属的唯一一家以产业园区投资、开发与经营和园区相关配套服务为主业的大型国有企业，具有30多年的园区运营经验，是临港产业区、漕河泾开发区、上海自贸试验区洋山保税港区、临港新业坊等10多个本地和外地园区以及多个城市更新项目的开发主体。
　　从临港集团的自身特点来讲，湾流与之合作，可以说是已经确定了未来几年大部分的可选物业，此次《办法》落地实施之后，湾流应该会有一大波新项目推出。
　　《办法》虽然支持建设单位租赁房，但是并不是所有企业都能享受此次政策红利。在加强土地利用监管方面，《办法》指出，区政府要进一步加强对园区平台引入产业和科研项目、产业用房租售情况的监管。园区平台引入产业和科研项目不符合发展导向，产业用房租售对象、租售方式、临时使用不符合产业和科研等规定要求的，不再享受可转让50%物业的支持政策。